Ülkemizde sanayi ve lojistik pazarının en yoğun olduğu bölge kuşkusuz ki, ekonomisi, coğrafi konumu, nüfus yoğunluğu, ticaret hacminin büyüklüğü gibi temel sebeplerden dolayı Marmara Bölgesi. Bölgenin bu konudaki yıldızı ise bildiğiniz gibi İstanbul... 
Ülkemizde sanayi ve lojistik pazarının en yoğun olduğu bölge kuşkusuz ki, ekonomisi, coğrafi konumu, nüfus yoğunluğu, ticaret hacminin büyüklüğü gibi temel sebeplerden dolayı Marmara Bölgesi. Bölgenin bu konudaki yıldızı ise bildiğiniz gibi İstanbul... Bizans İmparatorluğu’ndan Osmanlı İmparatorluğu’na ve Cumhuriyetin Kuruluşu’ndan günümüze kadar İstanbul lojistik olarak stratejik konumunu muhafaza etmeyi başardı. Gelecekte de bu konumun sürmesi ve hatta mevcut veriler ve gelişmeler göz önünde bulundurulduğunda İstanbul’un lojistik pazarı açısından öneminin giderek artması bekleniyor. İşin özü İstanbul’da her dönemde yeni lojistik depolara yönelik talebin artması ve bu noktada farklı lojistik çözümlere yönelmenin gerekliliği kaçınılmaz bir gerçek olarak karşımızda duruyor.
Tabii İstanbul’u sanayi ve lojistik pazarı olarak ele aldığımızda mutlaka Avrupa ve Anadolu olarak farklı farklı incelemek gerekiyor. Anadolu Yakası’nda Kocaeli bölgesine genişleyebilen bir arz mevcutken İstanbul Avrupa Yakası’nda ne yazık ki daha sınırlı bir alanda arz – talep gelişimi gözleniyor. Ben de size bu sınırlı bölgedeki mevcut durumdan ve beklenen gelişmelerden bahsetmek istiyorum.
 
Kiracı Talebiyle Modern Depolar Öne Çıkıyor
Bölgede lojistik gayrimenkul pazarının yoğunlaştığı alanları Esenyurt, Hadımköy, Kıraç, Beylikdüzü ve Büyükçekmece olarak sayabiliriz. Bunlar arasında kullanıcılar tarafından en çok tercih edilen bölge ise genel olarak Esenyurt, Hadımköy ve Kıraç üçgeni.
Bölgeyi daha yakından inceleyecek olursak;
·   Burada geliştirilen tesisler, kiracı talepleri doğrultusunda her geçen yıl çok daha nitelikli, uluslararası A sınıfı depo standartlarına paralel, teknolojik ve modern depolar olarak öne çıkıyor.
·    Yeterli altyapısıyla kendisini kanıtlamış olmasının yanı sıra uzun zamandır sanayi ve üretimin de burada yaygın olması nedeniyle bölge lojistik operasyonlar için tercih ediliyor.
·    Yakın geçmişte başlayan ve hala devam eden özellikle Sefaköy, Yenibosna, Halkalı, Basın Ekspres bölgelerindeki dönüşümden ve yapılaşmadaki (konut ve ticari) değişikliklerden dolayı  lojistik operasyonların ve depoların Esenyurt, Hadımköy, Kıraç, Beylikdüzü ve Büyükçekmece’ye sıkışması kaçınılmaz hale geldi.
·   Halkalı Gümrüğünün Çatalca’ ya taşınmasıyla bölgenin stratejik konumu daha da güçlendi. Mevzuat gereği gümrük müdürlüğüne bağlı antrepolar yeni depolarını o bölgelerde konumlandırmaya devam etmek istiyor.
·    Konteyner taşımacılığında Ambarlı Limanı’nın konumu bölgede depo yatırımları konusunda olumlu etki sağlamaya devam ediyor.
·    Bölgede depo geliştirmeye uygun yeni arsa üretimi halihazırda kısıtlı. Yoğun talebe karşın sınırlı arsa ve tesis arzı sebebiyle depo bulmakta sıkıntı yaşanıyor.  Bunun sebebi Esenyurt – Kıraç bölgesinde uygun arsa sayısının çok az olması, Hadımköy bölgesinin TEM’in kuzeyinde kalan kısmında yer alan arsa alternatiflerinde ise su koruma havzası sebebiyle çeşitli imar kısıtları bulunuyor.
 
3. Havalimanı Dengeleri Değiştirecek
İstanbul’un kuzeyinde inşaatı devam eden 3. Havalimanı’nın faaliyete geçmesi ile birlikte ise dengelerin değişmesi bekleniyor. Öncelikle havalimanının proje büyüklüğü, kapasitesi ve konumundan  dolayı ülkemiz hava taşımacılığı konusunda dünyada önemli oyunculardan biri olacak ve bu alanda birçok ülke ile rekabet edebilecek. Planlanan yüksek sefer sayısı, yük taşıma kapasiteleri ve özellikle havalimanı içerisinde yer alacak nitelikli kargo şehri düşünülürse, 3. Havalimanı’nın lojistik açıdan önemli bir merkez olacağı açık olarak söylenebilir.  
Diğer yandan 3. Havalimanı’nın hava kargo operasyonları için de merkez aktarma noktası olması bekleniyor. Yerel ve global birçok kargo şirketi hava kargo operasyon merkezlerini burada konumlandırmak ve Atatürk Havalimanı’ndaki operasyonlarını büyüterek yeni havalimanında devam ettirmek için çalışmalar yürütüyor.
Bu bölgede sonraki etaplarda hayata geçirilmesi kaçınılmaz olan bir diğer gelişim ise havalimanı çevresinde yer alacak havalimanı kentine ek olarak planlanması gereken konut ve ticari alanlar. Havalimanının çevresinde lojistik kullanım için alan ayrılsa bile yapılaşmanın konut ve ticari öğeler barındırması da  kaçınılmaz olacak.
Lojistik Depolar İçin Yeni Arsa Alternatifleri
Hadımköy bölgesinin bir kısmında devam eden imar çalışmaları sonuçlandığında lojistik depolar için yeni arsa alternatifleri oluşacak. Yeni depolama alanları oluşturularak, bölge çok daha fazla lojistik operasyona ev sahipliği yapabilecek konuma getirilecek. İmar kısıtlarının çözümlenmesiyle bölgesel olarak Hadımköy öne çıkacak.
Genel gelişmeler çerçevesinde Esenyurt, Hadımköy, Kıraç, Beylikdüzü, Büyükçekmece bölgeleri mevcut pazar koşullarında yüksek lojistik potansiyelleri, modern ve yeni depoları ile imar kısıtlarının da çözümlenmesi ile birlikte lojistik yatırımlarını katlanarak artıracak. Bununla beraber 2018 – 2019 döneminde bölgede üretilebilecek yeni arsa arzıyla paralel olarak, uzun yıllardır pazar lideri konumunu elinde tutan Avrupa Yakası, yatırımcı, son kullanıcı ve lojistik firmaları için cazibesini korumaya devam edecek.
Yatırımcılara Daha Önemli Roller Düşecek
Tüm bu gelişmelerin yanı sıra ülkemizde gittikçe gelişen e-ticaret ve bununla birlikte yeni lojistik tredlerin gelişmesi, Amazon, Ali Baba gibi global şirketlerin sürü etkisi yaratarak  oluşturdukları talepler lojistik depo yatırımlarının farklı ihtiyaçlara uygun şekilde tasarlanmasını gerekli kılıyor.  Teknolojinin de bu konuda çok önemli bir etkisi var. Örneğin otomasyona uygun 20 m. – 30 m. aralığında depo yükseklikleri tek başına aranan kriterlerden biri olmaya aday.
Yeni arsa arzlarının nasıl gelebileceğini az önce birlikte inceledik. Bu zor bulunan arzların imar koşulları da bir o kadar önemli olacaktır. Yatırımcıların depo tasarımlarına hiç olmadığı kadar özen göstermesi, yatırımın her adımını bilinçe atması sadece kendi elde edeceği geri dönüşler için değil, bölgenin sanayi ve lojistik anlamındaki gelişimi için  de hayati önem taşıyacak.